Der Immobilienmarkt in Bern zeichnet sich durch eine besonders attraktive Mischung aus historischer Bausubstanz und modernen Neubauten aus. Die hohe Lebensqualität und die Beliebtheit der Stadt sorgen für eine konstant starke Nachfrage, während der niedrige Leerwohnungsstand zusätzlichen Druck auf die Immobilienpreise ausübt.
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„Seit der Gründung führe ich das Unternehmen mit einer klaren Vision: Spitzenreiter im Immobilienmarkt zu sein. Mein Engagement für Marktinnovation und mein scharfer Geschäftssinn treiben uns an, stets herausragende Ergebnisse zu erzielen und die Erwartungen unserer Kunden zu übertreffen.“
– André Nievergelt
Gründer von Nivergelt Consulting,
Immobilien- / Finanz und Bewertungsexperte
Aktuelle Preisentwicklung in Bern
Die Immobilienpreise in Bern zeigen 2025 weiterhin einen Aufwärtstrend. Aktuell liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 9.890 CHF, was einer Steigerung von 5,65 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 9.300 CHF pro Quadratmeter, während Einfamilienhäuser durchschnittlich 10.000 CHF pro Quadratmeter erzielen (Quelle: immobilienindex.ch)
In Bern unterscheiden sich die Immobilienpreise stark nach Quartieren. Besonders hervorzuheben ist das Quartier 3012, in dem die Quadratmeterpreise für Wohnungen in den letzten sechs Monaten um 13,5 % auf durchschnittlich 11.474 CHF gestiegen sind. Im Quartier 3013 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen bei 11.582 CHF und für Häuser bei 10.647 CHF. Im Quartier 3014 werden Wohnungen durchschnittlich für 8.840 CHF/m² und Häuser für 10.715 CHF/m² angeboten.
Wichtige Faktoren bei der Immobilienbewertung
Lage und Infrastruktur
Entscheidend für die Bewertung sind vor allem die Lagequalität und Infrastruktur. Nähe zu Arbeitsplätzen, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten sowie die Verkehrsanbindung spielen eine zentrale Rolle. Die Aussicht und Umgebung beeinflussen ebenfalls massgeblich den Immobilienwert.
Eigenschaften des Objekts
Objektspezifische Merkmale wie Nutzfläche, Zimmeranzahl, Zustand der Ausstattung und das Baujahr sind entscheidende Faktoren. Hinzu kommen Aspekte der Energieeffizienz, welche zunehmend bedeutender werden.
Wirtschaftliche Faktoren
Die Preisentwicklung ist auch stark von wirtschaftlichen Faktoren wie Zinssätzen, Finanzierungsbedingungen sowie Bau- und Grundstückskosten abhängig. Der Markt in Bern zeichnet sich durch eine stabile Nachfrage aus, während der niedrige Leerwohnungsbestand die Preise weiter antreibt.
Methoden zur Immobilienbewertung
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren gilt als die präziseste und zuverlässigste Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts von selbstgenutzten Immobilien und Grundstücken. Bei diesem Verfahren wird der Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit Kaufpreisen ähnlicher, bereits verkaufter Objekte in derselben Region ermittelt. Es basiert auf dem Grundsatz, dass eine Immobilie genau das wert ist, was ein Käufer bereit ist, dafür zu zahlen. Besonders geeignet ist diese Methode für Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Siedlungshäuser, da hier oft ausreichend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen. Man unterscheidet zwischen dem direkten Vergleichswertverfahren, bei dem direkt vergleichbare Objekte herangezogen werden, und dem indirekten Verfahren, das auf Vergleichsfaktoren wie Standardlandwerte zurückgreift, wenn keine direkten Vergleichsobjekte verfügbar sind. Für eine präzise Bewertung werden verschiedene Faktoren wie Lage, Grösse, Ausstattungsqualität, baulicher Zustand und bei Grundstücken zusätzlich Bodenbeschaffenheit und Erschliessungsgrad berücksichtigt
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren steht im Zentrum der Bewertung von Renditeobjekten und bildet die wirtschaftliche Perspektive einer Immobilieninvestition präzise ab. Bei dieser Methode wird der Wert einer Immobilie primär anhand der zukünftig zu erwartenden Erträge ermittelt – nicht der aktuelle Zustand oder die Baukosten stehen im Vordergrund, sondern das Ertragspotenzial. Besonders bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und vermieteten Objekten kommt dieses Verfahren zum Einsatz, da hier der Wert masgeblich durch die generierten Mieteinnahmen bestimmt wird. Im Berechnungsprozess werden die jährlichen Nettomieteinnahmen (Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten) durch einen marktüblichen Kapitalisierungszinssatz dividiert, der Risiken, Standortqualität und allgemeine Marktbedingungen berücksichtigt. Für eine realistische Bewertung fliesen zudem Faktoren wie Mietausfallrisiko, Instandhaltungsrücklagen, Verwaltungskosten und die Restnutzungsdauer der Immobilie ein. Das Ertragswertverfahren bietet Investoren eine fundierte Entscheidungsgrundlage, da es den tatsächlichen wirtschaftlichen Nutzen einer Immobilie quantifiziert und somit die Rentabilität der Investition transparent macht.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren repräsentiert einen substanzorientierten Ansatz in der Immobilienbewertung und fokussiert sich auf die tatsächlichen materiellen Werte einer Liegenschaft. Bei dieser Methode wird der Wert einer Immobilie durch die Summe aus dem Bodenwert und dem Zeitwert der baulichen Anlagen ermittelt. Der Zeitwert ergibt sich aus den aktuellen Herstellungskosten, reduziert um einen Alterswertminderungsfaktor, der die bereits eingetretene Abnutzung berücksichtigt. Besonders geeignet ist das Sachwertverfahren für spezielle oder einzigartige Immobilien wie Villen, denkmalgeschützte Gebäude oder Objekte mit besonderer Architektur, für die kaum vergleichbare Verkaufsfälle existieren. Auch bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern findet es häufig Anwendung, da hier der materielle Wert oft im Vordergrund steht. Die Methode berücksichtigt neben dem Grundstückswert auch Baunebenkosten, besondere Ausstattungsmerkmale und aussergewöhnliche Gebäudeeigenschaften. In der Praxis wird das Sachwertverfahren oft mit einem Marktanpassungsfaktor kombiniert, um die tatsächliche Marktsituation zu reflektieren, da der reine Sachwert nicht immer dem Verkehrswert entspricht. Für eine fundierte Immobilienbewertung wird es häufig ergänzend zum Vergleichs- oder Ertragswertverfahren eingesetzt, um ein umfassendes Wertgutachten zu erstellen.