Nachlassimmobilie: Was Erben wirklich wissen müssen

Eine Nachlassimmobilie ist selten „nur“ ein Haus oder eine Wohnung. Sie ist oft der größte Vermögenswert im Nachlass und gleichzeitig der Bereich, in dem die meisten Fehler passieren. Aus Unsicherheit, aus Zeitdruck oder weil Angehörige emotional belastet sind. Genau hier entscheidet sich, ob die Immobilie in Ruhe und fair geregelt wird oder ob es zu Konflikten, Verzögerungen, unnötigen Kosten und steuerlichen Nachteilen kommt.

Dieser Artikel führt Sie Schritt für Schritt durch die wichtigsten Fragen rund um Nachlassimmobilien: Was ist zu tun? Welche Optionen gibt es? Wo lauern Risiken? Und warum ist eine professionelle, neutrale Beratung in vielen Fällen der schnellste Weg zu Klarheit und Frieden in der Familie.

Was genau ist eine Nachlassimmobilie?

Als Nachlassimmobilie bezeichnet man eine Immobilie, die nach dem Tod einer Person Teil des Nachlasses wird, also z. B. ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus oder auch Bauland. Sobald mehrere Erben beteiligt sind, entsteht häufig eine Erbengemeinschaft. Und genau das ist der Kern vieler Probleme:

Eine Erbengemeinschaft kann über die Immobilie grundsätzlich nur gemeinsam entscheiden.
Das bedeutet: Verkauf, Vermietung, Renovationen oder auch „einfach abwarten“ – alles benötigt Zustimmung. Sobald Interessen auseinanderlaufen, wird es kompliziert.

Die häufigsten Ausgangslagen in der Praxis

In der Realität begegnen immer wieder ähnliche Szenarien:

1. Ein Erbe möchte die Immobilie behalten, die anderen möchten auszahlen und verkaufen.
2. Die Immobilie ist bewohnt (z. B. durch den überlebenden Ehepartner, ein Kind, Mieter).
3. Die Immobilie ist renovierungsbedürftig und es ist unklar, ob ein Verkauf „wie sie ist“ oder nach Sanierung sinnvoller wäre.
4. Es gibt emotionale Spannungen: Erinnerungen, Schuldgefühle, alte Konflikte.
5. Unterlagen fehlen: Hypotheken, Dienstbarkeiten, Grundbuchauszüge, Pläne, Verträge.
6. Zeitdruck: weil laufende Kosten entstehen, weil ein Erbe Liquidität braucht oder weil man „endlich abschließen“ will.

Gerade in diesen Situationen zeigt sich: Eine Immobilie im Nachlass ist nicht nur eine juristische Frage – sondern eine strategische und menschliche Aufgabe.

Ein bewährter Fahrplan aus der Praxis

Wenn Sie eine Nachlassimmobilie regeln möchten, hat sich folgendes Vorgehen bewährt:

1. Erstgespräch & Zielklärung (Was wollen die Beteiligten wirklich?)
2. Unterlagen-Check (Grundbuch, Hypothek, Baupläne, Verträge, Versicherungen)
3. Markt- und Objektanalyse (Zustand, Potenzial, Risiken)
4. Professionelle Bewertung (transparent, nachvollziehbar, neutral)
5. Entscheidungsworkshop (Verkauf / Übernahme / Vermietung – mit Zahlen und Szenarien)
6. Umsetzung (Abwicklung, Verkaufsvorbereitung, Kommunikation, Verhandlung, Übergabe)

So entsteht aus Unsicherheit ein klarer Prozess.

Schritt 1: Bestandsaufnahme – ohne diese Fakten entscheiden Sie im Blindflug

Bevor Sie auch nur über Verkauf oder Übernahme sprechen, brauchen Sie Klarheit über die Grundlagen:

1) Eigentumsverhältnisse und Grundbuch

• Wer ist aktuell Eigentümer?
• Gibt es Miteigentum, Stockwerkeigentum, Nutzniessung, Wohnrechte?
• Welche Dienstbarkeiten oder Grundlasten bestehen?

2) Finanzierung und Hypothek

• Gibt es laufende Hypotheken?
• Welche Kündigungsfristen und Bedingungen gelten?
• Welche Tragbarkeit wäre bei einer Übernahme durch einen Erben überhaupt gegeben?

3) Zustand und Investitionsbedarf

• In welchem Zustand ist die Immobilie wirklich?
• Stehen größere Renovationen an (Heizung, Dach, Fenster, Leitungen)?
• Gibt es versteckte Mängel, Feuchtigkeit, Altlasten?

4) Laufende Kosten und Risiken

• Versicherungen, Unterhalt, Steuern, Nebenkosten
• Leerstand (Einbruch, Wasserschäden, Winterrisiken)
• Verwaltung bei Mietobjekten

Erst wenn diese Punkte sauber geklärt sind, kann man seriös entscheiden.
Alles andere ist Bauchgefühl – und Bauchgefühl ist bei Nachlassimmobilien der teuerste Ratgeber.

Schritt 2: Bewertung – warum „ein bisschen schätzen“ nicht reicht

Viele Familien starten mit: „Was meint ihr, was das Haus wert ist?“
Das führt schnell zu Streit – weil jeder einen anderen Wert im Kopf hat.

Eine professionelle Bewertung ist nicht nur eine Zahl, sondern die Grundlage für:

• faire Auszahlungen innerhalb der Erbengemeinschaft,
• die Entscheidung Verkauf vs. Vermietung vs. Übernahme,
• und eine belastbare Verhandlungsposition gegenüber Käufern.

Wichtig ist dabei: Eine Nachlassimmobilie wird nicht nach Wunschpreis bewertet, sondern nach Marktrealität. Und diese hängt ab von:

• Lage, Mikrolage, Erreichbarkeit
• Zustand und Baujahr / energetischer Standard
• Grundriss, Ausbaupotenzial, Baurecht
• Marktumfeld, Nachfrage, Vergleichstransaktionen
• Belastungen im Grundbuch, Rechte Dritter
• Vermietungssituation (Mietverträge, Rendite, Leerstand)

Gerade bei Erbengemeinschaften ist eine neutrale Bewertung oft der Friedensstifter: Sie ersetzt Meinungen durch Fakten.

Schritt 3: Die drei realistischen Wege – und wann welcher sinnvoll ist

Option A: Verkauf der Nachlassimmobilie

Das ist häufig die einfachste Lösung, wenn:

• mehrere Erben Liquidität wollen,
• niemand die Immobilie langfristig übernehmen kann oder will,
• oder der Zustand eine hohe Investition erfordert.

Vorteil: klare Aufteilung, Abschluss, keine langfristige Bindung.
Risiko: Der Verkauf wird oft zu günstig gemacht, wenn Zeitdruck herrscht oder man schlecht vorbereitet ist.

Typische Fehler beim Nachlassverkauf

• zu früh „irgendwem“ zusagen (Makler, Investor, Nachbar)
• ohne Unterlagen/Strategie in Besichtigungen gehen
• Renovationen starten, ohne Wirtschaftlichkeit zu prüfen
• Preis falsch ansetzen: zu hoch (steht ewig) oder zu tief (Geld verschenkt)

Option B: Übernahme durch einen Erben (Auszahlung)

Das ist sinnvoll, wenn:

• eine Person emotional gebunden ist,
• die Finanzierung tragbar ist,
• und alle Erben einen fairen Ausgleich erhalten.

Hier wird Beratung besonders wichtig, weil es nicht nur um den Wert geht, sondern auch um:

• Auszahlungsmodalitäten (sofort vs. Raten)
• Hypothek/Bankgespräch
• Absicherung der übrigen Erben
• klare vertragliche Regelung, damit später kein Streit entsteht

Option C: Vermieten und halten

Das klingt attraktiv („die Immobilie bleibt in der Familie“), funktioniert aber nur, wenn:

• die Erben langfristig gut zusammenarbeiten,
• Entscheidungen zu Instandhaltung, Rücklagen und Verwaltung sauber geregelt sind,
• und die Rendite realistisch geprüft wurde.

Viele Familien unterschätzen hier die Praxis: Ein Mietobjekt ist ein kleines Unternehmen. Ohne klare Regeln wird es schnell zum Dauerstreit.

Der größte Risikofaktor: Erbengemeinschaft und blockierte Entscheidungen

In der Praxis ist die Immobilie oft nicht das Problem.
Die Entscheidungsfähigkeit ist das Problem.

Wenn mehrere Personen gemeinsam entscheiden müssen, entstehen typische Blockaden:

• unterschiedliche Lebenssituationen (ein Erbe braucht Geld, ein anderer nicht)
• unterschiedliche Erwartungen (Preis, Renovation, Timing)
• alte Familienkonflikte
• Misstrauen („der will mich über den Tisch ziehen“)

Genau deshalb ist eine externe, neutrale Beratung so wertvoll:
Sie schafft Struktur, moderiert Interessen – und übersetzt Emotionen in Entscheidungen.

Warum frühe Beratung fast immer günstiger ist als spätes Reparieren

Viele holen sich erst Hilfe, wenn es bereits brennt: Streit, Stillstand, Fristen, Kosten. Dann wird Beratung zur Krisenintervention.

Wenn Sie jedoch früh beraten lassen, gewinnen Sie:

• Klarheit über Werte, Optionen und Risiken
• Tempo durch einen sauberen Fahrplan
• Fairness für alle Beteiligten
• Sicherheit bei Unterlagen, Verträgen, Abwicklung
• bessere Verkaufsergebnisse, weil professionell vorbereitet wird
• weniger Stress in einer ohnehin belastenden Zeit

Das Entscheidende: Eine Nachlassimmobilie ist ein Projekt. Und wie bei jedem Projekt gilt: Planung spart Geld.

Unsere Unterstützung bei Nachlassplanung und Nachlassimmobilien

Als erfahrene Beratung begleitet Nievergelt Consulting Kundinnen und Kunden in der Schweiz bei allen Fragen rund um die Nachlassplanung. Dabei verbinden wir Fachwissen im Immobilienbereich mit einem strukturierten Blick auf die gesamte Vermögenssituation.

Wir unterstützen Sie dabei, Ihre Nachlassplanung verständlich, übersichtlich und praxisnah zu gestalten. Insbesondere bei Nachlassimmobilien helfen wir, frühzeitig Klarheit zu schaffen und sinnvolle Lösungen für alle Beteiligten zu entwickeln.